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上半年东莞楼市楼市降温明显

  近日,东莞市住房和城乡建设局官网发布《2021年6月东莞市商品住宅网上签约销售情况》。至此,2021年上半年东莞楼市数据出炉。

  上半年,东莞楼市调控政策频出、银根收紧,受此影响,购房需求大幅缩减。中原地产研究院统计数据显示,剔除1月份的数据,2021年2-6月东莞一手住宅(含公寓)成交量同比下降近两成。

  与此同时,供求关系已经发生改变,2021年5-6月明显供过于求。业内人士表示,2021年下半年一手住宅(含公寓)潜在供应量约370万平方米,比过去三年平均值上升2%,随着下半年供应集中放量,而严调控和银根紧又导致有效需求萎缩明显,预计市场供求关系转变为供求平衡,多个区域供过于求。“我们认为东莞市场时值年中,拐点隐现。”

  2月27日凌晨,市住房和城乡建设局、市自然资源局、市不动产登记中心、市市场监督管理局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会东莞监管分局等6部门联合出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》,从调整商品住房限购年限、进一步加强房地产金融管理、加强新建商品住房价格指导与监管等六个方面对东莞楼市进行调控加码,被称为“莞六条”。内容包括:非户籍居民家庭购买第二套商品住房的连续缴纳社保年限要求由两年延长到三年;居民家庭首次购买非普通住房、拥有1套住房或有住房贷款记录的购买普通住房,首付款比例分别提高了10%等。

  4月29日,市住房和城乡建设局、市市场监督管理局、市不动产登记中心等3部门联合发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知(东建房〔2021〕4号)》,要求同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过10%、可售楼面地价按照不高于所在镇街(园区)上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的90%、未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过3%。

  6月11日,市自然资源局、市住房和城乡建设局、市人力资源和社会保障局、市市场监督管理局、国家税务总局东莞市税务局、市不动产登记中心、市公共资源交易中心等7部门联合印发《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告(试行)》,对参与我市商住用地挂牌出让到达“终次报价”的竞买人提出竞买资格要求:1、竞得人需为实体经营公司;2、企业上一年度缴纳员工社保人数必须大于0;3、企业需连续纳税申报一年以上。

  中原地产研究院分析认为,房住不炒坚定不移,预计下半年东莞楼市政策调控持续收紧。

  根据东莞市住房和城乡建设局官网发布数据显示,2021年上半年东莞新建商品住宅网签23269套,同比2020年上半年增加10.9%,同比2019年上半年增加10.5%;网签面积为267.29万平方米,同比2020年上半年增加9.4%,比2019年上半年增加13.1%。

  “2007年以来15年间,除2015-2016年需求明显暴增外,其余年份上半年一手住宅成交量稳定在230-300万平方米之间。自2016年10月限购以来,东莞楼市需求波动较小,呈现稳中有增的积极向好态势,最近3年的上半年一手住宅成交量呈连续增加之态势。”合富研究院高级分析师李兴旺说。

  “今年上半年东莞一手住宅成交量创出近5年新高,但具体分析各个月份,情况则大为不同。”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示,从中原的来访和认购监测看,2021年上半年来访量与2020年上半年持平,同比2019年上半年下降9%;2021年上半年认购量同比2020年上半年上升4%,同比2019年同期上半年3%。

  车德锐强调,今年上半年整体数据掩盖了线月份的市场成交同比下降近两成。从中原的监测项目的来访成交转化率对比分析,‘2.27’新政后各个项目的来访成交转化率比新政前普遍下滑2个百分点。从每个月的成交趋势看,2月份环比1月份大幅回落后,后面几个月均保持成交低位,小阳春不再,五一黄金周整体表现比较淡,6月份市场供应放量,新开加推项目增多,但去化率整体较低。从中原监测项目的月度去化率看,去年100%的开盘售罄,到‘2.27’新政后回落至75%,再到6月份的54%,去化率逐月走低。6月份的去化率普遍较低,有些项目去化率低至10-20%,结合个别项目低于市场预期开盘,我们认为东莞市场时值年中,拐点隐现。”

  合富研究院统计数据显示,2021年上半年东莞新建商品住宅供应263.5万平方米,同比2020年上半年增加63.4%,创近5年新高。

  据测算,今年上半年供求比为0.98:1,较去年上半年的0.66:1有明显改善。楼市供求矛盾得到明显缓解。

  “据中原地产研究院监测数据统计显示,下半年一手住宅(含公寓)潜在供应量约370万平方米,比过去三年平均值上升2%,随着下半年供应集中放量,而严调控和银根紧又导致有效需求萎缩明显,预计市场供求关系转变为供求平衡,多个区域供过于求,加上多区域有价格搅局者造成片区房价面临压力而出现松动,下半年楼市房价预计冲高回落,以价换量渐成趋势,品牌房企陆续开始抢跑,市场将进入抢客大战、促销大战、比房大战、联动大战的混战局面。”车德锐说道。

  今年上半年东莞各大房企的成绩单业已出炉。据中原地产研究院统计数据显示,2021年上半年,万科以128.5亿元位居2021年上半年东莞房企参考金额排行榜冠军;亚军为保利,参考金额87.9亿元,季军为碧桂园,参考金额76.6亿元。

  第四至十名分别为华润、卓越、金地、招商蛇口、时代中国、佳兆业、鹏瑞。2021年上半年东莞房企参考金额排行榜TOP10中,已无东莞本土房企。

  “东莞未来的市场将以大房企为主,本地房企无论是拿地资金实力,还是开发经验都会受到外来房企的挑战。”东莞市房地产业协会秘书长陈骏良表示。

  更值得一提的是,今年上半年TOP10房企市场占有率大部分都有不同程度的上升,TOP10的市场集中度高达55%,占据市场半壁江山。同时,百强房企的市场占有率高达65%,同比上升11个百分点,说明品牌主导的市场格局进一步凸显,从前20的销售项目排行看,大部分的项目都是品牌房企项目。

  据东莞市住房和城乡建设局官网发布数据显示,2021年上半年东莞二手住宅网签13763套,网签面积151.35万平方米。

  车德锐表示,受“2.27”新政和二手房贷款政策冲击,2021年上半年东莞二手住宅成交跌至冰点,同比2020年上半年下降36%,同比2019年上半年下降近五成;从各镇街的成交看,超六成镇街成交量惨跌,石龙、清溪、企石等一手供应趋紧区域成交上升。

  二手房价则保持稳定。数据显示,2021年1月东莞二手住宅网签均价为18022元/平方米,2月18760元/平方米,3月18257元/平方米,4月18635元/平方米,5月18184元/平方米,6月18251元/平方米。

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